購物中心地產投資 首重人口&經濟熱點分佈

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目前雖然有很多購物中心關閉,但取向與社區緊密相連的購物中心還是不可或缺的,因為它的時尚性、實用性、便利性還是有其無法取代的一面。

根據報導統計,大型綜合購物中心的未來是不被看好。同時有些機構預測未來十年美國將會有15%的Shopping Mall關閉,二十年內美國的Shopping Mall將會有一半關閉。相反,有一種非常值得地產投資者”思考和玩味”的是,為什麼企業在關閉零售店面,而購物中心租金卻在上漲,現存的購物中心商家的利潤在攀升呢?

現今,在美國50州大約有47,000家購物中心(Shopping Center),還有大約11,000家封閉式購物中心。大型Shopping Mall 一般都有大型集團持有和管理,一般不會輕易在公開市場上公開出售或交易。最新消息顯示,Macy(梅西)百貨公司剛剛宣佈在2016年預計關閉40家店面,沃爾瑪百貨(Wal-Mart)準備關閉269家Super Shopping Center店面,美國著名的男裝Men’s Warehouse 預計在2016年關閉250家零售店面,其他很多知名品牌如希爾斯百貨(Sears)、傑西百貨(JC Penny)、Kmart等大型商家,也都在考慮收縮企業在零售店面的戰線。

但這些並不代表著購物中心的末日來臨,因人們對戶外的休閒聚集,還是有很強烈的訴求。打個比方,消費者可以在超市購買到瓶裝的星巴克瓶裝咖啡、或是咖啡豆,完全可以自己在家研磨享用,但星巴克連鎖店近年來,照樣在美國不斷的擴張,從全球銷售額來看,目前已經成為僅次於麥當勞的第二大餐飲品牌。這些都在告訴我們,現代的消費者更加注重品牌、時尚,精神享受,還有便捷。因為,人們需要走到戶外去參加聚會、娛樂、休閒、放鬆自己,最後生存下來的企業,除了滿足消費者的需求以外,也為消費者提供不同的生活體驗與享受人生。

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購物中心(Shopping Center)地產投資,首重人口&經濟熱點分佈。

美國很多大型的Mall或是Shopping Center,都有Pension Fund(養老基金)機構的戰略性投資。因為這些購物中心是美國傳統社會結構裡的中流砥柱,非常安全。但隨著科技的進步,購物娛樂的習慣改變,除了購物中心要自我改造,那些重金下注購物中心的養老基金,也要調整自己對商業地產物業的資金佈局。

Shopping Center是一種大型開放式型購物中心,它採取非封閉式,但規模巨大,占地面積廣闊,一圈下來可能達到兩三英里,區域內集中了影院、時裝零售、餐廳、健身中心、會員制倉儲購物中心等元素,其佈局或可集中、或是分散錯落有致,客人可以直接把車開到自己想要去的店面門前停車即可,這種類型的大型購物中心會看到Macy、Wal-Mart、Costco、Target、Home Depot或BJ等商業體。

還有些購物中心因為很多店面是可以三三兩兩的在一個建築物內,或是單獨一間獨立的建築物,這些獨立建築在美國稱為Free Standing Retail,這些獨立建築可以像是麥當勞這樣的速食店,也可以是像沃爾瑪超級中心,或山姆大叔這樣的會員制倉儲店。這些獨立的物業,通常擁有獨立的產權,可以分塊出售,很具有靈活性,在這樣比較集中的購物集散地,地產物業的價值相對略高。

另一種是,社區服務性購物中心(Strip Shopping Mall or Strip Shopping Center),店面主要以超市為主體,周圍很多店面的商業類型,都是服務與本地居民需求的商業優勢,也有和其他商業統一設計在一棟整體建築中,有時超市會有自己的獨立建築,其他商店在另一幢建築裡,會有速食、熟食、冷飲、理髮、洗衣生意等等,此類購物中心緊密的服務于周圍的社區。

但從商業地產投資專案角度來看,投資前必需仔細評估這些購物中心的主體商家發展方向和財務健康狀況。比如說,有些區域性的超市品牌如Pathmark,Walbaum and A&P開始退出市場,而像Safeway,ShoprRite,Stop Shop,Trader Joe等這些品牌卻還在擴張。重點是,我們要注意觀察這些品牌的擴張策略,例如美國知名健康品牌Whole Food(銷售天然健康有機理念的食品超市),公司的數量雖然增加,但只是換去新的營業地點,這些商家的考量是隨著消費者的密度與購買力來調整。

換句話說,投資商業專案的角度是要依”人口分佈”和”經濟熱點”區域為考量因素,不能單純依賴對品牌的判斷來做決策。同時,通過各種管道瞭解企業的財務報表,因為很多著名企業開始佈局上線業務,收縮下線,同時也調整店面計畫;還有營建商的一線資訊是人們容易忽略,它可以反映出企業發展佈局和物業設點佈局的正確走向。

來自美國購物中心協會的資料顯示,美國的購物中心出租率達到自2008年(金融危機最嚴重時間)以來的最高點,購物中心的出租率為92.7%,租金每平方尺增加了6.5%,大型封閉式商業體(Shopping Mall)出租率達到94.2%,租金每平尺增加了17.2%;購物中心每平尺的消費額度增加16美元,購物中心商家的淨利潤增長了21%,近兩年來購物中心的新增面積都每年都會在170萬尺左右。

回歸原點,經濟整體的改變雖然對購物中心、零售業有衝擊,但購物體驗對人們還是有很大的需求。特別是現代有實力的消費群體,還是掌控在年輕時尚族。只要是有新意且集時尚、娛樂、健康等元素於一體的商業群體,我們總會看到購物中心內川流不息的人潮和停滿車的停車埸,強烈顯現出”年輕人新世代”的來臨是不容忽視。那就不難看出”正確商業投資”的取向。

世界日報 文/廖月端整理

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