首次置業人士怎樣買屋

robert-b-moy

當賣方接受買家的出價後,接著就是磋商交易條款,以及買賣雙方簽署合約。從簽約到房屋過戶期間可能令人心驚膽跳,尤其對不熟悉買屋程序的首購族和外國買家。所以,在交易過程有一組專業人士協助,十分重要。

當合約簽定後,就要進行房貸申請程序,假如交易的是合作公寓,買家還需經過公寓管理大廈委員會的批准。此外,還要請一家產權公司調查,確保房產轉讓紀錄前後連貫,保障買家的利益。最後,當銀行批准貸款,而所有文件工作已完成,便要安排過戶手續。買家的專業人士小組買家在交易時找一組專業人士協助十分重要,其中包括一名房地產律師、一名房貸紀經人或貸款公司代表、及一家信譽良好的產權保險公司(通常是由買家的律師選擇)。

在雇用一組專業人士時,最重要的是選擇富有於經驗的房地產交易律師,在個別都市和城鎮,購買房屋的手續都有微細差別,所以最好是雇用熟悉當地規則的律師。選擇律師的時候,收費往往是一個考慮因素,但俗語有云:「一分錢一分貨。」這話往往是有道理的。寧可花多一點錢找一位經驗豐富的律師,好過找一位收費便宜、但無甚經驗的律師。

同樣,選擇銀行或房貸經紀人也一樣,提供最低息的銀行或房貸經紀人往往都不是最佳選擇,後者為買家尋求最低利息,即使當中附帶著會引致房貸被拒的細微技術性條件,也在所不計。此外,每家銀行都有本身的政策和程序,因此,需要考慮所購買的房屋種類和地點。買賣合約許多房屋買賣合約都相當標準,有如樣板。然而,合約內的條款很重要,應該重複細看,並與律師商量,才做最後決定。應當著重的條款包括首期金額、借貸金額、有關房屋狀況的陳述、及任何貸款保障條款。

首先,雖然房屋售價已定,但首期金額可以磋商。例如在紐約,簽妥合約後,支付屋價10%作首期是相當標準的做法,但假如買家未能履行合約或無法借貸,賣方可以保留全部首期金額作為賠償。有些情況是賣方願意降低首期金額,換取買家在某方面讓步。貸款保障條款是合約內的另一項要點,這項條款保障買家,如果買家無法借貸,就可以取消買賣合約,並全數收回首期款項。但如果買家支付現金,這項條款可能不適用。

最後,雖然合約一般包含賣方提供的標準房屋陳述和保證,但也有一些額外項目可以磋商。例如,買家可能需要賣主說明,物業範圍沒有建築物需要政府批准,或需要修改入住證。同樣,買家希望賣方證實,沒有待批的建築許可證或其他影響房產或產權的項目。重點是,即使合約內許多條款都是「標準」項目,但也有些是可以磋商的。簽訂合約後/過戶之前買賣合約簽訂後,如果買家獲得貸款,其房貸申請程序便會開始,買家應當確保房貸申請表在合約註明的最後限期內提交。如果買家未能獲得房貸,便需取消合約,買家必定要嚴格遵守合約所定的任何最後限期。

在房貸待批期間,產權保險公司會進行產權調查,及預備一份產權報告供買家、賣方和銀行這三方的律師審閱。以合作公寓樓來說,買家往往要得到批准才可購買當中的單位,經紀人會協助買家填寫購屋申請表,然後呈交公寓委員會審查,以便在合約指定的時間內獲得批准。最後,買家要在過戶前購買屋主保險,當中一般包括第三方在屋內受傷的賠償,以及保護屋主,避免因房屋火災和其他事故造成的傷亡而作出賠償。貸款公司和某些公寓大廈也需要買家擁有這類保險,即使沒有這種規定,屋主保險對買家也十分重要,能夠保護他們避免上述的意外賠償。

過戶手續過戶手續是交易各方一起檢查和簽署有關文件,而所欠的金額必須付清。至此,屋價會交到賣方手裡,過戶費和相關費用要全數支付,而物業產權從賣方轉到買家手上。辦理過戶手續時,各方會簽署和分發主要文件,包括轉讓產權的屋契(或相同文件)、買家的房貸文件和產權保險單。在過戶時需要支付的過戶費包括估價費、律師費、經紀人佣金、登記費、產權保險費和房地產稅。

先前任何產業債務都要在要過戶時付清,多個州在房屋交易時徵收轉讓稅,如果到期繳交,就要在過戶時簽署轉讓稅文件和支付轉讓稅。此外,在過戶桌上來回傳送給各方的文件和支票,都會快速進行,有時可能使首購族膽怯。在紐約,可能多達九方參加過戶手績,包括賣主、買家、買賣雙方的律師和經紀人、銀行律師、產權保險公司的產權過戶人員,如果交易的是合作公寓,還要加上合作公寓樓的律師或代表。在過戶程序上,每一方都擔任一個重要角色,他們都有一個共同目標,就是使過戶手續順利完成。

世界日報 文/Robert B. Moy律師 編譯/馬永慶

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