中國投資者 掀起紐約房地產交易浪潮

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根據 The Real Deal Magazine 報導,過去二十多年裏,中國人口最多的上海市經曆了獨特的建築熱潮:在這個 2400萬人居住的城市,開發商在目光所及之處蓋滿了辦公樓,其中包括摩天大樓,在建的上海中心(Shanghai Tower)就是一例,他是目前全球最高建築之一。

不僅如此,中國開發商與投資者正日益在境外尋找大興土木之機,於是,越來越多人將目光投向了紐約市。中國投資者去年向紐約地產市場注入了超過30億美元,比 2013年增長了近 43%。而這還只是冰山一角。

隨著中國經濟增長放緩,投資者將資金丟向紐約的地產交易。今時今日,不僅個人買家在搶購共有公寓,來自中國的機構買主、投資者以及開發商也在增大購買力度,同時加快腳步介入合作公寓的開發,尋找這裏的可發展之地。而在過去的兩年中,他們已經因為購買標誌性建築而引起轟動。

華爾道夫酒店 Waldorf Astoria Hotel

中國的安邦保險公司 Anbang Insurance Group 以 19.5億美元買下紐約地標建築華爾道夫酒店 Waldorf Astoria Hotel。 (美聯社)

紐約卡爾頓酒店集團(Carlton Group)首席運營官 Kevin Swill 說:「亞洲有大量資本有意投向這裏,他們關注美國,盡管這裏也有起伏,但仍然是全球最穩定的地産市場。」

過去幾年,中國投資者在紐約的舉動令人不容忽視。總部位於北京的安邦保險公司(Anbang Insurance),上月以創紀錄的 19.5億美元完成對華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)的收購,在地産業驚起波瀾。

同在上個月,來自中國的陽光保險集團(Sunshine Insurance Group)與喜達屋酒店及度假村國際集團(Starwood Hotels & Resorts Worldwide)達成交易,以 2億 3000萬美元買下巴卡拉特酒店(Baccarat Hotel),平均每間房間售出前所未有的 200萬美元天價。去年 12月,中國銀行(Bank of China)承諾已 6億美元買下 7 Bryant Park 大樓。

此前,復星國際集團(Fosun International)在 2013年 12月爲第一大通曼哈頓廣場(One Chase Manhattan Plaza)付出了 7.25億美元,該大樓現在名爲 28 Liberty。綠地香港控股有限公司(Greenland Holdings)於同年 10月購入森林城集團(Forest City Ratner)布魯克林大西洋場項目(Atlantic Yards Development)70%的股權,該項目隨即更名爲太平洋公園(Pacific Park)。

此外,SOHO中國在過去兩年也曾斥資 19億美元進軍紐約,分別以7億和6億美元購入通用汽車公司大樓(GM Building)和公園大道廣場(Park Avenue Plaza)的股份。

高力國際公司(Colliers International)亞洲資本市場投資服務團隊常務董事 Terence Tang 認爲,以上這些大手筆收購相對較早也較安全。現在,更多中國投資者正嚴陣以待,他們願意而且很可能將承擔更大風險。

身在新加坡的Tang說:「他們別無選擇,亞洲地産投資的回報已經全無吸引力。」他還提到,經濟實力和美元的價值讓美國成爲「最具成長希望之地」。

無限需求

2014年,中國買家在紐約房地産的投入首次超過了俄羅斯富翁。據分析公司 Real Capital Analytics 統計,中國投資者這一年共爲紐約付出了 33.5億美元,在住宅和商業地産均有涉獵,比 2013年增長了近 10億。根據 The Real Deal 上月的報道,只有加拿大在總投資量上超越中國,達到了 34億美元。

其他國的投資遠遠落後,新加坡在 Real Capital Analytics 榜單上排名第三,共投入 16億美元。隨後是挪威的 11億、卡塔爾的 7.7億以及日本的 6.8億。

紐約 Chan Law Associates 公司律師 Min Chan 表示:「對於中國投資者,當我形容說‘無限量’時,真的沒有在開玩笑。」 Chan 幫助客戶申請 EB-5簽證項目,該項目向對美國投入 50萬美元的外國人發放簽證,條件是至少創造10個就業崗位。去年此類簽證共發放1萬個,其中超過 80%被中國公民拿走。

Chan 也是 City Connections Realty 公司的商業經紀人,她認爲中國最大的機構投資人也希望能引起轟動。「如果克萊斯勒大廈(Chrysler Building)要出售,我敢肯定,中國人一定會買,無論要價多少。」(克萊斯勒大廈於 2008年回售給阿布紮比的一家主權基金,售價爲 8億美元,目前沒有重回市場的迹象。)

實際上,中國投資者對紐約地産市場顯示出極大興趣,已經有一段時間了。近來驟然升溫,是幾大因素組合的結果:人民幣升值、中國經濟發展放緩、高房價以及中國複雜的産權法規。此外,中國日益增長的中産階級轉而依靠機構投資人,讓他們(如保險公司)幫忙管理自己新近獲得的財富。

當然,這些因素都抵不過近來中國監管政策的變化,放寬對中國公司海外投資數額的限制。 新政策的影響從2012年開始顯現,從數據中就可清晰看出。

據高緯環球(Cushman & Wakefield)統計,2008年至 2014年中旬,中國投資者在美國房地産市場豪擲 337億美元,絕大多數針對紐約、洛杉矶和華盛頓。其中 59億投向曼哈頓,另外 7.17億流向其他各區。

普士高律師事務所(Proskauer Rose)地産部聯合主席 Ronald Sernau 介紹說,他團隊經手的 1.5億美元以上的交易,超過半數來自中國買家。公司迄今最大的兩筆交易來自於摩根大通出售給復星國際的 28 Liberty,以及安邦保險收購的華爾道夫。

Sernau說:「資金從某一種特定投資者那裏大量湧出,這種情形在我職業生涯中並不多見。」 資料顯示,由於政策放寬,在紐約的中國投資者的構成也開始趨於多元化。

Paul Hastings 公司律師 Joel Rothstein 一半時間住在美國,一半時間在中國,他預測中國私募股權投資將很快湧向紐約。至今,中國法規還限制這類投資流向海外。

Midtown Manhattan

中國地產公司紛在曼哈頓中城設點,作為在美發展的平台。 (蔡胡忠攝影)

尋求財務自由

中國國內政策的改變對紐約地産市場的影響沒有被誇大。

機構投資只可能增長。去年,中國政府采取措施,使海外投資的複雜審批流程更加合理化。例如,3億美元以下投資可以在省一級政府進行注冊,不再需要經過中央政府。

高緯環球中國辦公室研究經理 Ming Liu 說:「之前,投資者需要花 6個月時間等審批,而現在,某些投資只需要 1個月,這樣太好了。」

加之國際資金輸送日益快捷,中國投資者更覺得有將資金轉出祖國的需要。Liu 介紹說:「因爲中國經濟發展減速,在國內投資變得更加困難。而投資者又現金充裕,希望尋求機會。」

據全球商業經紀公司 CBRE 統計,2008至 2013年間,中國保險公司的體量增長了 13%,現在充盈著新資本,這種增長得益於中産階級的擴大。2012年以來,中國政府提高了保險公司海外投資的限額,致使他們鯨吞房地産市場。

過去一年,亞洲主要保險公司如安邦和陽光,突然進軍紐約。據CBRE預測,亞洲保險資金的海外投資將增長 750億,在 2018年達到 2050億美元。紐約開發商和業主已然收獲頗豐,多虧了出售闊綽的中國買家將房價擡高。

Kramer Levin Naftalis & Frankel 公司房地産部主席 Jay Neveloff 說:「爲持續留在紐約市場,他們可以接受稍低的回報率。他們會比私募股權投資公司投入更多,但視野是看到 5年或 10年後,這種策略讓他們在購買物業時佔有先機。」

在許多情況下,這種長線投資策略讓他們在紐約市場競爭中佔得先手,尤其能超越私募股權投資公司和房地産投資信托基金(REITs)。

例如,復星在購得第一大通曼哈頓廣場時贏過了 RXR Realty。普士高律師事務所的資料顯示,復星當年提出支付 10%的定金,此舉會立刻「引起你的注意」。

投資者普遍渴求地標建築,尤其是辦公樓、住宅以及奢侈酒店。JLL’s 酒店集團執行副總裁 Gilda Perez-Alvarado 說:「投資者注意到中國遊客的增長,他們將賭注押在中國遊客身上,認爲這一群體對中國人收購的酒店一定會有需求。」

情感共通

中國人對於紐約房地産的情感並不是單方面的。紐約所有主要商業券商都在亞洲設有辦公室,有些在近兩、三年更是加大了進軍亞洲的步伐。同時,中國公司也在加強紐約地區的運營。

由於在紐約地産市場投入巨大,安邦和復星公司都在紐約加派人手。在復星公司,Bo Wei 與Erik Horvat 正在制訂美國投資策略。

Horvat 說:「復星購買 28 Liberty 不是一次性投資,沒有人花那麽多錢只爲了一處資産。通過建立更深層次的投資平台,我們會建設和擴大在這裏的勢力範圍。」

還有許多中國公司正在這裏成長。Xin Development 在布魯克林 Williamsburg 興建一處 216個單元的共有公寓,去年在曼哈頓 52街開設了新辦公室,爲今後發展留出足夠空間。

去年,中國國家外彙管理局(State Administration of Foreign Exchange)在曼哈頓第五大道上開設辦公室,爲在美國地産業和私募基金增大投入。據報道,該組織有 12位本地員工在紐約尋找投資機會。

華爾街日報曾報道,有傳言稱,具有 6000億體量的中國主權基金中國投資公司(China Investment Corp.),將把北美總部有多倫多移至紐約。

當然,機構投資人紛紛在紐約落腳,幾乎每個人都要向中國的上司彙報情況。卡爾頓酒店集團的 Swill 這樣形容:「所有事都經過董事長過濾。」

Swill 與許多人觀點一致,認爲中國投資者都在急迫的尋找交易,盡管他們還在研究當地市場、學習和理解關鍵性金融術語如「資本化率」。「總體而言,只要回報率超過 5%,他們就願意投資,」Swill 說,「他們不懂那代表著什麽,只知道那是現行利率。」

高力國際公司的 Tang 說,中國投資者幾年前回避共有公寓項目,因爲那時這一項目被認定爲有風險,現在他們信心滿滿的投資,無論以合資公司形式還是自己獨立投資。他認爲很大一部分原因是房價依然在上漲。

他說在曼哈頓,中國投資者購買土地的興趣持續增長,盡管價格已經接近最高紀錄,而且競爭日趨激烈。部分原因是在中國土地屬於國有,購買物業實際上相當於買了一份長期租約。

森林城集團的 Neveloff 現在主要負責公司與綠地集團的合作,他注意到共有公寓項目現在可以提供「雙刃優勢」,不僅讓中國投資者獲得美國地産,還讓他們得以反過來向潛在中國客戶推銷,這些客戶的海外投資需求正日益增長。「這將爲潛在的銷售提供巨大市場。」他說道。

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